Cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos hipotecarios.

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Según las asociaciones de consumidores de España, cerca del 90% de las hipotecas firmadas en España contienen alguna cláusula que podría considerarse como abusiva.

¿Qué es una cláusula abusiva?

La legislación vigente considera que cláusulas abusivas son “aquellas estipulaciones contractuales que no han sido negociadas individualmente por el consumidor y que, en contra de la buena fe, causan en perjuicio del consumidor un desequilibro importante en los derechos y obligaciones que derivan de un contrato.”
Muchas de las personas que firmaron contratos hipotecarios desconocían la existencia de estas estipulaciones. Como se ha visto a raíz de la crisis financiera, dichas clausulas suponen un perjuicio para los consumidores, lo que ha llevado a la celebración de juicios que en muchos casos han sido resueltos de forma favorable para el hipotecado.

¿Cuáles son las cláusulas abusivas más habituales en las hipotecas?

Intereses de demora

Los intereses de demora son aquellos que se aplican a la deuda existente en caso de impago de alguna de las cuotas de devolución del préstamo. Es legal que se establezca esta disposición con el fin de proteger a la entidad prestataria, pero lo que se ha considerado abusivo han sido los porcentajes establecidos en los contratos, ya que en la mayoría de los casos oscilaban entre el 25% y el 30%. Al ser tan elevados, constituyen un impedimento para el deudor al intentar devolver las cantidades que adeuda.

Según las asociaciones de consumidores, este interés es excesivo, ya que las consecuencias de una demora en el pago para la entidad financiera no son tan importantes como para ser valoradas en esas cantidades, mientras que para el deudor supone una carga monetaria considerable. Además, añaden que es suficientemente disuasorio el temor a perder la vivienda por impago.

Se considera que los límites de los intereses de demora superan los límites establecidos en la Ley de Crédito al Consumo cuando éstos superen 2.5 veces el interés legal establecido del dinero, que actualmente está al 3%.

Cláusula suelo y techo.

Son aquellas que establecen un mínimo y un máximo para el tipo de interés a pagar por los consumidores en sus hipotecas. A raíz de la fuerte bajada de los tipos de interés, muchos hipotecados han visto como no podían beneficiarse de dichas bajadas a causa de esta disposición.
En la gran mayoría de los casos, los consumidores no habían sido informados con claridad por su banco, por lo que se han hecho denuncias ante los tribunales que, en la mayoría de los casos, están siendo resueltas de forma favorable para los consumidores.
Las cláusulas suelo y techo fijadas por la entidad financiera son problemáticas cuando existe un desequilibrio entre ambos, ya que beneficia siempre a la entidad en perjuicio del más débil, el consumidor.

Redondeo al alza del tipo de interés

En los préstamos con interés variable, referido al Euribor, hace que la subida o bajada de éste más el coeficiente aplicado, den como resultado un tanto por ciento con muchos decimales por lo que las entidades bancarias contemplan la cláusula de redondeo al alza. Es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés aplicable. Generalmente se efectuaba a 0,25% y a 0,125% y siempre al alza.

Esta cláusula de redondeo no tiene justificación ya que se pacta exclusivamente para realizarse por exceso, nunca por defecto, es decir, siempre a favor de la entidad bancaria prestamista.

Cláusula de vencimiento anticipado.

Esta cláusula permite que en determinados casos, que en ocasiones son muy numerosos, el deudor se vea obligado a abonar el total de la deuda si se incumple alguna de las obligaciones establecidas en el contrato. Se han dado casos en que por el impago de una única cuota se han puesto en marcha las medidas para resolver el préstamo, con el consiguiente perjuicio para el deudor.

Finalidad del préstamo.

Muchas hipotecas impiden por contrato que se desarrolle cualquier actividad profesional en la vivienda sin la aprobación previa del banco, tanto en el momento de firmar la hipoteca como en el futuro. Existen casos en los que también se prohíbe el alquiler de la misma sin consentimiento de la entidad.

Si tenemos en cuenta el plazo al que se conceden las hipotecas, 30 o más años, la existencia de estas obligaciones pueden llegar a suponer que en situaciones de crisis, en las que una posible solución para la economía familiar podría ser desarrollar una actividad laboral en el domicilio o alquilar una de las habitaciones, quedarían supeditadas al consentimiento de un agente externo.

Autor/a

REINICIA
Fecha de publicación: 15/12/2016